Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag
Wie selbstverständlich wechseln Mieter Glühlampen, tauschen Sicherungen aus oder erneuern Dichtungen auf ihre eigenen Kosten. Die Übernahme von solchen Kleinreparaturen ist seit langem so üblich. Ohne vertragliche Übernahme muss der Mieter weder Kleinreparaturen durchführen oder bezahlen, noch andere Kosten für die Instandhaltung übernehmen.
2. Für kleine Schäden an Teilen der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, kann im Mietvertrag wirksam vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten trägt. Solche Teile sind (BGH, Urteil vom 07.06.1989-VIII ZR 91/88; veröffentlicht in NJW 1989, 2248): Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, Rolladengurte und Verschlussvorrichtungen für Fensterläden. Die Kleinreparaturklausel ist in Deutschland in Mietverträgen häufig schon standardmäßig enthalten.
3. Welcher Betrag unter den Begriff Kleinreparatur fällt, ist nicht gesetzlich festgelegt. Aufgrund von Gerichtsurteilen können momentan folgende Beträge als angemessen betrachtet werden: Im Vertrag muss die Obergrenze für derartige Reparaturen genannt werden. Dabei liegt die Grenze je nach Einzelfall bei 75 Euro Kosten für die einzelne Reparatur (OLG Hamburg, Urteil vom 10.04.1991 – 5 U 135/90; WM 91, 385). Bei Reparaturkosten über 75 € trifft den Vermieter also die vollständige Instandhaltungspflicht. Die Vereinbarung einer höheren Grenze bis maximal 100 € wird noch als mietvertraglich zulässig erachtet. Übersteigen die Reparaturkosten den im Vertrag festgelegten Betrag, müssen sie vollständig vom Vermieter getragen werden.
Eine wirksame Kleinreparaturklausel setzt weiter voraus, dass im Mietvertrag zusätzlich auch eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum, zum Beispiel ein Jahr, vereinbart ist. Damit wird der Fall erfasst, dass eventuell mehrere Kleinreparaturen innerhalb dieses Zeitraumes bezahlt werden sollen. Der Höchstbetrag für ein Jahr kann bei etwa 150 Euro bis etwa acht Prozent der Jahresmiete liegen (BGH VIII ZR 91/88, WM 89, 324). Alles was darüber liegt ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht zulässig und macht die Klausel unwirksam.
Es lohnt sich daher, den Mietvertrag genau zu studieren. Mieter müssen jedoch darauf achten, dass nicht alle „Kleinreparaturen“ vom Vermieter zu tragen sind.