Die Abnahme der Mietwohnung – was wird mit den Einbauten?
Im Rahmen der Wohnungsabnahme sind neben der Fixierung der Zählerstände auch etwaige Beschädigungen und Mängel in ein Protokoll aufzunehmen. Oft stellt sich dabei die Frage was wird mit den Einbauten, die während der Mietzeit vorgenommen wurden. Grundsätzlich muss der Mieter – um seiner Räumungspflicht zu genügen – alle Einbauten und Einrichtungen entfernen. Dies betrifft vordergründig alle baulichen Veränderungen in der Wohnung, beispielsweise Schalter, Schlössern, Badeinrichtungen aber auch Holzpaneele an Wänden und Decken. Die Rückbaupflicht ist nach den §§ 535, 546 BGB eine Hauptpflicht des Mieters und mit Ablauf des Mietvertrages fällig (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.04.2009 – 24 U 56/08).
Die Rückkaufverpflichtung des Mieters entfällt auch nicht dadurch, dass der Vermieter ursprünglich den Einbau zugestimmt hat. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter bei Wohnungsübergabe – möglichst im Protokoll – auf den Rückbau verzichtet (AG Hamburg, Urteil vom 11. 09.2006 – 644 C 248/04). Der Mieter hat daher im Vorfeld mit dem Vermieter das Problem anzusprechen und abzuklären, ob ein Ausbau erfolgen soll.
Eine Besonderheit ergibt sich bei so genannten Holzpaneeldeckenverkleidungen. Vor Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter eine von ihm in den Wohnräumen in gewöhnlicher Weise angebrachte Holzpaneel-Deckenverkleidung regelmäßig nicht, auch nicht aus Feuersicherheitsgründen für das Gebäude, entfernen. Hat der Mieter eines in der ehemaligen DDR geschlossenen Mietvertrages vor dem Beitritt in der Wohnung eine Holzpaneeldeckenverkleidung angebracht, so ist er während der Dauer des Mietverhältnisses weder nach BGB-Mietrecht noch nach dem früheren DDR-Mietrecht zum Rückbau verpflichtet.
Die mittels Dübeln erfolgte Anbringung der Deckenverkleidung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und ist vom Vermieter zu dulden. Der Anspruch des Vermieters auf Beseitigung einer solchen Deckenverkleidung bzw. die Wegnahmepflicht des Mieters entsteht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses (AG in Brandenburg, Urteil vom 01.04.2003 – 32 C 181/00). Das bedeutet aber auch, dass bei Rückgabe der Mietsache auf Wunsch des Vermieters diese Verkleidungen zu entfernen sind.
Oftmals werden diese Platten auch verklebt oder mit Klebeverbindung angebracht. In diesem Falle hat der Mieterin nicht nur die Verkleidung sondern selbstverständlich auch die entsprechenden Klebereste zu entfernen. Sollte es dabei zu Beschädigungen der Wand kommen oder sollte die Wohnung in anderer Weise in Mitleidenschaft gezogen werden, kann sich der Mieter schadenersatzpflichtig machen. Der Mieter darf durch die Ausübung der Rückbaupflicht nicht das weitere Eigentum des Vermieters beschädigen. Das Interesse des Vermieters an der ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohnung im ursprünglichen Zustand wird hier durch die Rechtsprechung eindeutig höher gewertet.
Ein Ersatzanspruch des Mieters in Geld nach § 539 Abs. 1 BGB besteht nur wenn der Mieter die Wohnung mit Einbauten versehen hat, die als dauerhafte Verbesserung zu werten sind und die auf Wunsch des Vermieters in der Wohnung verbleiben sollen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn in Bad und Küche Fliesen erneuert werden oder beispielsweise ein Teppichbelag verlegt wird. Sofern der Vermieter daran kein Interesse hat, besteht das Wegnahmerecht des Mieters gemäß § 539 Abs. 2 BGB.
Der Mieter sollte sich aber auch vergegenwärtigen, dass die Nichterfüllung der Rückbauverpflichtungen als Vorenthaltung der Mietsache nach § 546a BGB zu werten sein kann. In diesem Falle liegt eine ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung nicht vor (KG Berlin, Beschluss vom 19. 10. 2006 – 12 U 178/05). Der Vermieter kann dann bis zur endgültigen die Räumung die bisherige Miete verlangen. Etwaiger Ansprüche auf Schadenersatz verjähren dann innerhalb von sechs Monaten gemäß § 548 BGB. Die Verjährung beginnt für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, indem er die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet, wie Wohnung bereits vorfristig schon übergeben wurde (BGH, Urteil vom 15. 03.2006 – VIII ZR 123/05).
